房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)

　　收益還原法：首先預(yù)計(jì)出房地產(chǎn)市場(chǎng)[1]未來每年的收益，并以一定的貼現(xiàn)率折算為現(xiàn)在的價(jià)值，以此確定房地產(chǎn)的價(jià)值。 　　市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，用具有替代性的房地產(chǎn)的價(jià)格來確定估值。市場(chǎng)比較法的使用前提是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)。 　　成本估價(jià)法：以建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和利潤來估價(jià)[2]房產(chǎn)價(jià)值。 　　假設(shè)開發(fā)法：首先估計(jì)出房屋的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。

房地產(chǎn)評(píng)估原則

　　 1、供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供大于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
 　　2、替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。
 　　3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。
 　　4、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
 　　5、合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)評(píng)估程序
　　1、明確評(píng)估基本事項(xiàng) 　　明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。了解評(píng)估對(duì)象 　　確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示 　　簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。

 　　2、制定工作計(jì)劃
 　　3、實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄。
 　　4、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種活幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。
 　　5、綜合分析確定評(píng)估成果
 　　6、撰寫評(píng)估報(bào)告