昨日，由北京商報(bào)社、北商研究院聯(lián)合主辦的“2016新年樓市趨勢(shì)發(fā)展論壇”在京舉行。來(lái)自地產(chǎn)界的專家、開(kāi)發(fā)商代表以及媒體等200多位嘉賓齊聚一堂，對(duì)樓市供需現(xiàn)狀、土地市場(chǎng)發(fā)展，以及政策走向等方面進(jìn)行分析與研討。有關(guān)專家預(yù)計(jì)，2016年北京樓市在保持穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)供需矛盾將依舊延續(xù)，未來(lái)北京房?jī)r(jià)仍將面臨上漲壓力。
樓市成交量跌價(jià)漲
剛過(guò)去的2015年對(duì)于北京樓市而言稱得上是個(gè)大年。[BVI公司注冊(cè)說(shuō)明書]根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，截止到2015年12月30日，北京2015年純商品房住宅簽約5.4萬(wàn)套，成交額也達(dá)到了2078.56億元。成交均價(jià)達(dá)到近3萬(wàn)元每平方米，同比2014年上漲了10%，創(chuàng)下歷史新高，比2010年上漲了46.3%。
中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則顯示，2015年全年北京六環(huán)內(nèi)普通商品房住宅簽約單套成交額高達(dá)464萬(wàn)元，整體市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化趨勢(shì)。豪宅化成為市場(chǎng)新常態(tài)，這一年北京豪宅成交占比明顯增加，總價(jià)1000萬(wàn)+、單價(jià)10萬(wàn)+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。與成交量走高相比，2015年北京樓市供應(yīng)量卻呈下滑趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年北京樓市供應(yīng)量為8.62萬(wàn)套，而這個(gè)數(shù)字在2015年則下滑為5.59萬(wàn)套。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志分析，2015年開(kāi)發(fā)商推盤積極性不高，令市場(chǎng)供需矛盾得以凸顯，也是導(dǎo)致去年交易量快速上漲的原因之一。
除了供需矛盾之外，北京庫(kù)存狀況也是價(jià)格持續(xù)走高的原因。數(shù)據(jù)顯示，去年12月底，北京庫(kù)存量?jī)H為5萬(wàn)套左右（剔除保障房），幾乎沒(méi)有去庫(kù)存壓力，這與全國(guó)其他城市庫(kù)存高企的情況相差很大。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池分析，一線城市房?jī)r(jià)將依舊保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中，龐大的人口數(shù)量和增長(zhǎng)趨勢(shì)仍令樓市需求量不斷增加。
地價(jià)重構(gòu)樓市結(jié)構(gòu)
除了供需之外，房?jī)r(jià)上漲與土地市場(chǎng)也直接相關(guān)。資料顯示，2015年一共出讓了50宗住宅用地，其中22宗樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元。
亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅對(duì)此表示，土地市場(chǎng)的火熱，除了企業(yè)資金充沛外，政府規(guī)劃的調(diào)整以及土地供給方式也助推了地價(jià)的攀升。此外，北京其實(shí)很久沒(méi)有五環(huán)以內(nèi)的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地中7宗在五環(huán)內(nèi)，企業(yè)集中圍獵稀缺地塊，地價(jià)自然迅速上升。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞分析，北京功能區(qū)域的再調(diào)整、再優(yōu)化是地價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。南城區(qū)域的開(kāi)發(fā)、通州成為行政副中心等都是功能區(qū)的調(diào)整，功能區(qū)的調(diào)整必然造成基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)從而推高地價(jià)。陳志透露，相關(guān)部門透露出的信息顯示，2016年土地市場(chǎng)依舊會(huì)有一部分相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地入市，但總量將會(huì)再度縮減。一方面，未來(lái)土地拆遷成本越來(lái)越大，另一方面從土地規(guī)劃上也面臨各種紅線的壓力。他預(yù)測(cè)，未來(lái)北京樓市將形成低端市場(chǎng)靠政策、高端市場(chǎng)豪宅化的分化局面。
政策利好依舊延續(xù)
“政策依舊是影響樓市走向的關(guān)鍵因素。”陳志表示，2015年針對(duì)二套房信貸出臺(tái)了“3·30”政策，令市場(chǎng)升溫，但因限購(gòu)政策依然延續(xù)，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)政策窗口期效應(yīng)，但未出現(xiàn)明顯的爆發(fā)點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析，2015年樓市升溫的原因還在于在政策主導(dǎo)下資本市場(chǎng)出現(xiàn)大幅升溫。包括去年央行五次降息，以及央行出臺(tái)的很多貸款調(diào)整工具在內(nèi)。初步評(píng)估，[BVI公司特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)]2015年市場(chǎng)貨幣量超過(guò)10萬(wàn)億元，其中相當(dāng)一部分的資金流入樓市，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。此外，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)資源調(diào)配能力跟銀行達(dá)成合作，取得了更低資金成本。
專家預(yù)測(cè)，限購(gòu)政策已不再是房地產(chǎn)類政策，而是北京定位發(fā)展的政策，因此限購(gòu)不會(huì)取消。但針對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)的一些反應(yīng)，限購(gòu)政策的具體內(nèi)容會(huì)不會(huì)調(diào)整，可能有一些懸念。2016年總的來(lái)說(shuō)是減量增價(jià)，二手保持量?jī)r(jià)齊漲。從企業(yè)角度看，并購(gòu)會(huì)多發(fā)。同時(shí)，企業(yè)的利潤(rùn)依舊會(huì)緩慢下降，但2016年樓市表現(xiàn)仍將保持穩(wěn)定。