進(jìn)入1月，龍湖、龍光等房企接連境外發(fā)債，融資利率也創(chuàng)下新低，加之全面降準(zhǔn)，對(duì)大型房企和優(yōu)質(zhì)房企而言，一個(gè)新的融資窗口正在來(lái)臨，而行業(yè)也度過(guò)了資金全面緊張的時(shí)刻。

不過(guò)行業(yè)融資早已不能“雨露均沾”而是嚴(yán)重分化，一些房企能獲得極低利率、很長(zhǎng)賬期的融資，一些則不得不以高利率籌錢(qián)，甚至幾無(wú)金融機(jī)構(gòu)和投資者問(wèn)津。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，房企償債規(guī)模上漲至6513.4億元。展望2020年，房企融資依然是個(gè)大問(wèn)題，已成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。對(duì)優(yōu)質(zhì)融資渠道和資金方的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，已經(jīng)打響。

從內(nèi)生性而言，房企更應(yīng)該做的，或許是回款為王。在不依賴(lài)外部融資的極端情況下，也能存活很久。

龍湖超低利率融資

2019年，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)等央企或國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商，以超低利率融資傲視業(yè)內(nèi)，這種優(yōu)勢(shì)在2020年初，也有民營(yíng)房企實(shí)現(xiàn)了。

1月7日，龍湖集團(tuán)公示顯示，公司已發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中，七年期的2.5億美元，票息為3.375%；12年期的4億美元票息為3.85%，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。

龍湖是國(guó)內(nèi)唯一一家獲得全部三家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)(標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù))投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企，此次融資吸引48億美元超額7倍的認(rèn)購(gòu)訂單，推動(dòng)最終定價(jià)收窄幅度為近期同業(yè)發(fā)行之最。

作為2020年的第一個(gè)發(fā)行窗口，年關(guān)附近債券市場(chǎng)極度繁忙，除了龍湖，還有多家房企發(fā)布了海外融資。

1月6日，龍光地產(chǎn)發(fā)行了2020年首期公司債券，發(fā)行規(guī)模為10億元人民幣，債券為期5年，年利率為4.8%，也創(chuàng)下公司近三年發(fā)債利率最低紀(jì)錄。

實(shí)際上，自去年11月開(kāi)始，房企融資已有所回暖。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環(huán)比大幅上漲283.49%，融資總額僅次于今年3月的年內(nèi)最高點(diǎn)。

海外融資也熱了起來(lái)。2019年11月房企外幣融資總額為391.44億元，環(huán)比增加172.55%，占融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣(32.93億美元)，占融資總額的25.60%；港元融資總額為159.95億元人民幣(178.11億港元)，占比17.69%，環(huán)比增長(zhǎng)近21倍，主要來(lái)源于海外銀團(tuán)貸款與海外配股融資。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，2019年11月房企美元融資井噴，超20家房企發(fā)布美元融資計(jì)劃總金額超過(guò)50億美元。

臨近春節(jié)，不少房企發(fā)起了更頻繁的融資。一個(gè)融資窗口已經(jīng)出現(xiàn)。

不過(guò)，房企融資分化的趨勢(shì)正在深化。龍頭房企能夠以較低成本獲得融資，而中小房企需要以高利率融資，甚至難以獲得融資。

2019年11月13日，萬(wàn)科發(fā)行了金額為4.23億美元的5.5年期固息票據(jù)，利率為3.15%；以及金額為3億美元的10年期固息票據(jù)，利率為3.5%。

相比之下，2019年12月27日，毅德國(guó)際發(fā)行5000萬(wàn)美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)14%。同月，佳能?chē)?guó)際發(fā)行的規(guī)模為6750萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為13.75%；華南城發(fā)行1.5億美元票據(jù)，利率為11.5%。

分月度來(lái)看，受碧桂園、萬(wàn)科、綠地等頭部房企低利率融資影響，11月境外債券融資成本7.28%，環(huán)比下降1.92個(gè)百分點(diǎn)。

而12月境外債券單月融資成本10.66%，環(huán)比上升3.48個(gè)百分點(diǎn)，主要在于部分中小房企如佳源國(guó)際、銀城國(guó)際、正商實(shí)業(yè)等發(fā)行了數(shù)額相對(duì)較大的高成本境外債。

2019年全年，恒大融資金額達(dá)644.26億元，遙遙領(lǐng)先；碧桂園、富力、融信的融資金額超過(guò)250億元；融創(chuàng)、禹洲、世茂融資金額超過(guò)200億元。共24家房企融資金額突破百億元，27家房企融資金額在50-100億元之間。

就融資成本而言，121家房企中，佳源國(guó)際、鑫苑置業(yè)等21家房企平均融資利率超過(guò)10%，1/6房企融資成本超過(guò)7%。

此外，千億房企的平均融資利率為6.52%，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、招商、金茂的加權(quán)平均融資利率在4%之下。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)年房企融資環(huán)境相比2019年有所緩和，加上央行全面降準(zhǔn)，有助于緩解房企的資金鏈緊張。

“2020年融資還是有所放松的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，整個(gè)融資的狀況將有所改變，這是一個(gè)大趨勢(shì)，尤其是大企業(yè)能夠享受利率下滑帶來(lái)的好處。

2020年房企如何“找錢(qián)”？

“房地產(chǎn)是對(duì)資金高度依賴(lài)的行業(yè)，未來(lái)十年最核心(的競(jìng)爭(zhēng)力)要看房企的融資能力。”2019年12月31日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在跨年演講中表示。

2019年5月以來(lái)，隨著境內(nèi)外融資的持續(xù)收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債等傳統(tǒng)融資渠道受限，這樣的狀況在2020年也將繼續(xù)。

那么房企將如何找錢(qián)？對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)可能比較容易，銀行開(kāi)發(fā)貸、公司債這些傳統(tǒng)低成本融資都傾向于他們，最困難的時(shí)刻過(guò)去了；而對(duì)中小房企而言，2020年找錢(qián)依然是最迫切的事。

上市、分拆上市是個(gè)值得考慮的融資方式。2019年以來(lái)，已經(jīng)有6家小房企在港上市，如德信中國(guó)、銀城國(guó)際控股、中梁控股、新力控股等；2020年還有排隊(duì)等待IPO的房企，包括海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、大唐地產(chǎn)等。

分拆物業(yè)上市，打造多元融資平臺(tái)也蔚然成風(fēng)。去年佳兆業(yè)、保利、時(shí)代等物業(yè)分拆上市，預(yù)計(jì)今年還有更多房企將分拆物業(yè)上市，如華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)等旗下物業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)的分拆也提上日程。2019年12月30日，寶龍商業(yè)趕在年尾成功登陸港股。此外華潤(rùn)置地、龍湖等公司的商業(yè)也有分拆的可能。

前幾年曾被恒大、碧桂園等青睞的永續(xù)債重新進(jìn)入一些公司的視野。2018年以來(lái)，保利發(fā)展、中建國(guó)際、越秀集團(tuán)等房企紛紛發(fā)行永續(xù)債，2019年，華夏幸福(600340,股吧)至少發(fā)行85億元永續(xù)債，利率為9.5%-12%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，永續(xù)債這個(gè)方式今年還將被應(yīng)用。

相對(duì)于傳統(tǒng)融資方式，目前監(jiān)管對(duì)資產(chǎn)證券化的態(tài)度較為寬松。ABS、供應(yīng)鏈金融正受到追捧。

2019年12月24日，萬(wàn)科-國(guó)信證券(002736,股吧)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃第十二期優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券成功發(fā)行，實(shí)際發(fā)行量達(dá)10.9億元，票面利率僅為3.69%。

此外還有中鐵置業(yè)ABS規(guī)模達(dá)4.61億；招商蛇口(001979,股吧)ABS發(fā)行規(guī)模達(dá)6.77億。

多家房企期盼已久的REITs也有消息。近日深交所表示，將積極推進(jìn)公募REITs進(jìn)程，形成具有特色的REITs板塊。

金地董事長(zhǎng)認(rèn)為，預(yù)計(jì)將在不遠(yuǎn)的未來(lái)，我國(guó)首只真正的REITs產(chǎn)品或?qū)��?huì)出現(xiàn)。

克而瑞指出，未來(lái)資產(chǎn)證券化有可能成為房企融資的突破口，但目前最佳的維持現(xiàn)金流的方法，仍是加強(qiáng)自身造血能力，以銷(xiāo)售回款為主力，保障財(cái)務(wù)穩(wěn)定。“2020年的房企，應(yīng)提升回款能力，摒棄規(guī)模第一的慣有思維。”

亂訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為，房企要規(guī)避兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。一是貨幣資金與債務(wù)(尤其是短期債務(wù))之比較低的風(fēng)險(xiǎn)，如果自有資金規(guī)模小，對(duì)外部融資過(guò)于依賴(lài)，信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)講會(huì)比較大；二是土地存量?jī)?chǔ)備不足，同時(shí)又積極拿地的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)會(huì)比較困難。

2019年，中國(guó)房企普遍進(jìn)入償債高峰，大量中小房企因資金鏈緊張而破產(chǎn)倒閉。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，房企償債規(guī)模上漲至6513.4億元，2021年接近萬(wàn)億元。

為了規(guī)避資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，李奇霖認(rèn)為，在監(jiān)管全方位嚴(yán)控房地產(chǎn)債務(wù)融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免。房企首先要控制擴(kuò)張速度，提前儲(chǔ)備現(xiàn)金流過(guò)冬，也可尋找同業(yè)或金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)，降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。