品味信托撐起的摩天大樓

對(duì)于摩天大樓的開發(fā)商而言，[如何在寧波注冊(cè)香港公司服務(wù)]資金壓力是其面臨的最大挑戰(zhàn)，信托和房地產(chǎn)信托基金則正在成為摩天大樓開發(fā)商緩解資金壓力的重要途徑。

不久前，平安信托以持有的方式參與重慶地標(biāo)建筑群重慶天地的開發(fā)；廣州的摩天大樓廣州國(guó)際金融中心的開發(fā)商越秀地產(chǎn)，利用其在香港上市的房地產(chǎn)信托基金成功收回了部分開發(fā)資金。

6月，平安信托的平安財(cái)富·安睿1號(hào)集合資金信托計(jì)劃正式成立，這是國(guó)內(nèi)第一支持有型商業(yè)地產(chǎn)信托項(xiàng)目，其投資標(biāo)的是瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的大型綜合體項(xiàng)目——重慶天地的企業(yè)天地部分寫字樓。重慶天地的主樓嘉陵帆影高468米，是躋身國(guó)內(nèi)前十的摩天大樓建筑。首期規(guī)模為13.3億元的信托項(xiàng)目投資的是重慶天地中企業(yè)天地1期的13萬(wàn)平方米的寫字樓，信托存續(xù)期間每年為投資者提供預(yù)期為5.8%的投資回報(bào)。

安睿1號(hào)購(gòu)買的重慶天地寫字樓部分，以整體持有而非散售的方式，尋求更高的租金水平和高品質(zhì)的租戶，產(chǎn)品到期后投資者還能獲得物業(yè)轉(zhuǎn)讓的增值收益，這種方式在信托業(yè)界并不多見。無(wú)論如何，對(duì)于重慶天地的開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)而言，信托資金馳援可以緩解項(xiàng)目開發(fā)的資金鏈，未來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也得以分擔(dān)。

平安信托方面表示，寫字樓市場(chǎng)的需求基本面主要是以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，這些產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健快速發(fā)展推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步升值。項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年底前交付，平安信托將在退出前尋找潛在投資者，并通過(guò)股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式將信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)退出。

平安信托直接持有寫字樓的嘗試為國(guó)內(nèi)信托行業(yè)開創(chuàng)先河，而越秀集團(tuán)則利用在香港上市房地產(chǎn)信托基金(REITS)迅速回收了開發(fā)廣州國(guó)際金融中心占用的大量資金。10月8日，越秀地產(chǎn)與越秀房托聯(lián)合發(fā)布公告，廣州國(guó)際金融中心注入越秀房托配售交易最終完成，原持有物業(yè)66億元的越秀房托一躍成為持有物業(yè) 220億元的亞洲十大上市房地產(chǎn)信托基金。

根據(jù)公告，[如何在義烏注冊(cè)香港公司服務(wù)]廣州國(guó)際金融中心作價(jià)134.4億元并入越秀房托，作價(jià)中包括88.5億元的交易代價(jià)、45億元的交易標(biāo)的開發(fā)貸款及少數(shù)股東權(quán)益約0.9億元。越秀房托將安排不少于12億元的新增境外銀行借貸以及不超過(guò)54.5億元的基金單位進(jìn)行配售，其中約36%配售給開發(fā)商越秀地產(chǎn)，約64%配售給獨(dú)立第三方。廣州國(guó)際金融中心注入越秀房托之后，越秀地產(chǎn)原來(lái)預(yù)計(jì)的投資回收周期從15年縮減為3年多，同時(shí)減少合并約45億元的銀行負(fù)債、增加約40億元的現(xiàn)金及獲得了5億-7億元的收益。

越秀房托是第一只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，于2005年在港交所上市。2011年，越秀房托總營(yíng)業(yè)收入為52.22億元，旗下資產(chǎn)包括白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)和新都會(huì)大廈，均為位于廣州市區(qū)的商業(yè)物業(yè)，估值分別為36.51億元、7.495億元、6.12億元、 7.47億元和7.115億元，共計(jì)64.71億元。