專家分析：房地產(chǎn)信托市場(chǎng)轉(zhuǎn)危為安

前4個(gè)月共成立270款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集資金682.57億元。上周共有99只集合信托產(chǎn)品發(fā)行，環(huán)比出現(xiàn)較大反彈。不排除個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)違約狀況，但是不存在發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能

經(jīng)歷過(guò)一段低潮后，房地產(chǎn)信托再度潮涌，無(wú)論是發(fā)行量還是收益率都相當(dāng)惹眼。然而，2013年是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，榮景背后的風(fēng)險(xiǎn)如何化解呢？

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)向好趨勢(shì)，[注冊(cè)開(kāi)曼公司常見(jiàn)問(wèn)題]地產(chǎn)商資金鏈緊張狀況得以緩解，房地產(chǎn)信托最困難的日子已經(jīng)過(guò)去了，因此兌付系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性不高。按照目前這種發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)信托的‘高燒’很可能仍將持續(xù)。”

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元，同比增長(zhǎng)247%，超過(guò)去年和前年一季度的總和。進(jìn)入第二季度，房地產(chǎn)信托發(fā)行熱度不減，4月份50款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，占4月信托產(chǎn)品接近三成。5月份，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模依然是行業(yè)融資大頭。據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，前4個(gè)月共成立270款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集資金682.57億元，占信托總成立規(guī)模的28.68%，較去年全年21.83%的占比有較大提升。房地產(chǎn)信托取代去年的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托重登融資榜首。

除了發(fā)行量爆炸式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信托的收益率也高高在上。上周共有99只集合信托產(chǎn)品發(fā)行，規(guī)模達(dá)到315.98億元，環(huán)比出現(xiàn)較大反彈。盡管平均預(yù)期收益率整體下行至7.21%，但是房地產(chǎn)信托、基礎(chǔ)設(shè)施信托、工商企業(yè)信托仍維持相對(duì)高位，分別為9.1%、8.82%、8.75%。

對(duì)于房地產(chǎn)信托的反彈，主要得益于從年初開(kāi)始國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖。盡管中央政府在今年出臺(tái)新調(diào)控政策，但一方面政策沒(méi)有太多新舉措，一方面地方政府落實(shí)不力，因此政策效力越來(lái)越小。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是走好的趨勢(shì)，市場(chǎng)也處在一個(gè)謹(jǐn)慎樂(lè)觀的情緒中。因此，地產(chǎn)商有融資的需求，而投資者則有投資的熱情。

不過(guò)，在信托公司積極發(fā)行新的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的同時(shí)，也面臨房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期兌付壓力。據(jù)中金公司預(yù)計(jì)，2013年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模為2816億元，本息合計(jì)約為3100億元，2013年無(wú)疑是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，其中壓力最大期是在第二季度。

不排除個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)違約狀況，但是不存在發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。一方面，房?jī)r(jià)處于持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，只要樓盤(pán)能銷售出去，資金得以回籠，資金鏈就不會(huì)過(guò)緊，那么就會(huì)緩解信托公司的兌付壓力。另一方面，從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就似乎已經(jīng)嗅到房地產(chǎn)市場(chǎng)即將回暖的氣味，因此積極融資。

不少房地產(chǎn)公司通過(guò)發(fā)債形式融資，而幾家大型房地產(chǎn)公司更是從境外融資。因此目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金面狀況應(yīng)該不錯(cuò)，從近期房地產(chǎn)公司積極拿地，尤其北京、上海等地又頻頻出現(xiàn)‘地王’的情況就可見(jiàn)一斑。

隨著房地產(chǎn)信托的重新升溫，信托公司投資房地產(chǎn)項(xiàng)目也是多面開(kāi)花。除了發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，信托公司也積極參與銀團(tuán)貸款，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供融資。前不久，上市公司金科地產(chǎn)控股子公司北京金科納帕置業(yè)有限公司與中信銀行、昆侖信托公司共同簽訂《銀團(tuán)貸款合同》，貸款16億元，綜合融資成本為9.7%/年。

另外，也有信托公司布局股權(quán)投資平臺(tái)，6月3日，興業(yè)信托旗下股權(quán)投資平臺(tái)興業(yè)國(guó)信資產(chǎn)管理公司正式掛牌成立。據(jù)了解，興業(yè)國(guó)信為興業(yè)信托全資控股，注冊(cè)資本1億元，定位為興業(yè)信托的股權(quán)投資平臺(tái)，今年3月獲銀監(jiān)會(huì)批文。而信托公司股權(quán)投資平臺(tái)的建立，顯然為信托公司以股權(quán)投資的方式提供融資提供了更多便利。

對(duì)此，以股權(quán)投資房地產(chǎn)公司的信托還比較少，[BVI公司年審]一方面是信托公司沒(méi)有那么多的精力去管理所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且專業(yè)度也不是很夠。另一方面則是這種股權(quán)投資的方式在很大程度上也并不受房地產(chǎn)公司的歡迎。因此，信托公司采用股權(quán)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越少。